Od 11 lipca 2025 roku deweloper nie decyduje już, czy pokazać ceny mieszkań. Nowelizacja ustawy deweloperskiej, nazywana ustawą o jawności cen, nakazuje publikować je na własnej stronie internetowej i codziennie przekazywać do państwowego portalu dane.gov.pl. Od 11 września 2025 roku dotyczy to także inwestycji, których sprzedaż ruszyła wcześniej - czyli dziś praktycznie wszystkich.
Przepis brzmi prosto, ale w praktyce wielu deweloperów spełnia go tylko częściowo. Do UOKiK trafiło ponad 1 500 zgłoszeń nieprawidłowości, a prezes urzędu skierował do deweloperów 39 wystąpień - najczęściej o brak cen miejsc postojowych i komórek albo brak historii cen. W tym tekście rozkładamy obowiązek na części: kogo dotyczy, co dokładnie musi być na stronie, jak pokazać ceny czytelnie, jak działa codzienne przekazywanie danych, jakie błędy powtarzają się najczęściej i jak to wdrożyć, żeby nie pilnować tego ręcznie 7 dni w tygodniu.
Krótka odpowiedź: deweloper musi mieć własną stronę internetową i publikować na niej, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, cenę za metr i cenę całkowitą każdego oferowanego mieszkania i domu, ceny miejsc postojowych, komórek i innych pomieszczeń przynależnych, inne opłaty, które płaci kupujący, oraz historię zmian cen - wszystko brutto. Te same dane codziennie, także bez zmian, trafiają do dane.gov.pl. Naruszenie może skończyć się karą UOKiK do 10% rocznego obrotu.
Kluczowe wnioski
- Ceny trzeba publikować na własnej stronie dewelopera - portal ani pośrednik nie wystarczą.
- Obowiązek obejmuje cenę za metr, cenę całkowitą, miejsca postojowe, komórki, inne opłaty i historię cen, wszystko brutto.
- Dane trafiają codziennie do dane.gov.pl, także wtedy, gdy nic się nie zmieniło.
- Najbezpieczniej, gdy strona i raport biorą dane z jednego źródła, a nie z ręcznego przepisywania.
Kogo i od kiedy dotyczy obowiązek
Obowiązek dotyczy deweloperów w rozumieniu ustawy deweloperskiej, czyli firm sprzedających mieszkania i domy jednorodzinne z rynku pierwotnego. Daty są dwie:
- 11 lipca 2025 roku - dla nowych przedsięwzięć deweloperskich.
- 11 września 2025 roku - dla inwestycji, których sprzedaż trwała już wcześniej.
Trzy rzeczy często umykają. Po pierwsze, ceny muszą być na własnej stronie dewelopera - publikacja wyłącznie na portalu ogłoszeniowym albo przez pośrednika nie spełnia obowiązku. Po drugie, strona musi działać od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a jeśli wcześniej zawierasz umowy rezerwacyjne - przed pierwszą z nich. Po trzecie, obowiązek nie kończy się na stronie: te same dane trzeba codziennie przekazywać ministrowi cyfryzacji.
Co musi być na stronie
- Cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej każdego oferowanego mieszkania i domu.
- Cena całkowita każdego lokalu i domu.
- Ceny pomieszczeń przynależnych i praw: miejsc postojowych, garaży, komórek lokatorskich.
- Inne świadczenia pieniężne, które kupujący musi zapłacić deweloperowi.
- Historia zmian cen z datami zmian.
- Wszystkie ceny brutto, z podatkiem VAT.
- Część ogólna prospektu informacyjnego, dane kontaktowe i lokalizacja inwestycji.
Ustawa nie narzuca wyglądu strony, ale wymaga, żeby te informacje były opublikowane. Jeśli cenę widać dopiero po zostawieniu adresu e-mail albo po pobraniu pliku, na który trzeba trafić przypadkiem, trudno mówić o publikacji w duchu przepisów.
Jak pokazać ceny: zgodnie z prawem i czytelnie
Najprostsze rozwiązanie, które spełnia obowiązek i jednocześnie pomaga sprzedawać, to tabela albo wyszukiwarka lokali, w której przy każdym mieszkaniu widać:
- cenę całkowitą i cenę za metr - obie, bo kupujący porównują inwestycje w obu ujęciach;
- status lokalu - wolny, zarezerwowany, sprzedany;
- powiązane miejsca postojowe i komórki z cenami, albo jasną informację, że kupuje się je osobno i ile kosztują;
- historię ceny - na przykład rozwijaną listę zmian z datami przy danym lokalu, a nie osobny dokument, którego nikt nie znajdzie;
- inne opłaty, które kupujący musi zapłacić deweloperowi, podane przy lokalu albo w jednym, łatwo dostępnym miejscu.
Kluczowa jest zgodność. Cena na stronie powinna być tą samą ceną, którą podaje biuro sprzedaży, portal ogłoszeniowy i plik wysyłany do dane.gov.pl. Rozjazd między tymi miejscami to najprostsza droga do skargi, a dane z dane.gov.pl są publiczne - porównują je kupujący, dziennikarze i konkurencja.
Codzienne przekazywanie danych do dane.gov.pl
Drugą częścią obowiązku jest codzienne przekazywanie danych o cenach ministrowi cyfryzacji. Trafiają one do publicznego zbioru na portalu dane.gov.pl. W praktyce działa to tak:
1. Zgłaszasz źródło danych. Prośbę o utworzenie źródła danych dla inwestycji wysyła się na adres kontakt@dane.gov.pl. 2. Udostępniasz plik pod stałym adresem. Portal sam, automatycznie pobiera dane z pliku, który publikujesz na swoim serwerze. Strukturę pliku opisuje instrukcja Ministerstwa Cyfryzacji, a portal udostępnia gotowy szablon. Instrukcja bywa aktualizowana, więc zanim zaczniesz, sprawdź jej aktualną wersję na dane.gov.pl. 3. Aktualizujesz dane codziennie, 7 dni w tygodniu - także wtedy, gdy żadna cena się nie zmieniła.
Z tego wynika praktyczny wniosek: plik do dane.gov.pl i ceny na stronie powinny powstawać z jednego źródła, na przykład z systemu sprzedaży albo bazy lokali, która zasila stronę. Ręczne przepisywanie cen w dwa miejsca prędzej czy później kończy się rozbieżnością - zwykle w piątek wieczorem, kiedy ktoś zmienił cenę w biurze sprzedaży, a plik czeka na poniedziałek.
Najczęstsze błędy
Tak robić
- Cena za metr i cena całkowita przy każdym lokalu, w tabeli albo wyszukiwarce
- Miejsca postojowe i komórki z cenami, widoczne obok mieszkań
- Historia cen przy lokalu, z datami zmian
- Te same dane na stronie, w biurze sprzedaży, na portalach i w dane.gov.pl
Tego unikać
- Ceny wyłącznie na portalu ogłoszeniowym albo u pośrednika
- Cennik schowany w pliku do pobrania albo za formularzem kontaktowym
- Ceny symboliczne, na przykład 1 zł, zamiast rzeczywistych
- Plik do dane.gov.pl aktualizowany tylko w dni robocze
Osobno warto wspomnieć o cenach symbolicznych. Część deweloperów zamiast rzeczywistych cen wpisała na przykład 1 zł. UOKiK zwraca uwagę, że przeciętny konsument wie, że nikt nie sprzedaje mieszkań za złotówkę, więc trudno uznać to za reklamę przynętę - ale taka cena nie mówi kupującemu nic i łatwo o zarzut, że obowiązek publikacji nie został wykonany. Bezpieczniej po prostu pokazać cenę.
Co grozi za naruszenie
Niewykonanie obowiązków z ustawy jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK może nałożyć karę do 10% obrotu z roku poprzedzającego decyzję, także wtedy, gdy naruszenie nie było umyślne. Urząd nie tylko czeka na skargi - analizuje strony deweloperów i kieruje wystąpienia, a kupujący mają nawet serwisy do zgłaszania braku jawnych cen.
Kara to jedno, drugie to zaufanie. Kupujący, który na stronie nie znajduje ceny komórki albo widzi inną cenę niż w biurze sprzedaży, zaczyna się zastanawiać, co jeszcze nie zgadza się w ofercie.
Kto w firmie za to odpowiada
Jawność cen to w praktyce proces, a nie jednorazowa zmiana na stronie. Działa, gdy jest jasno ustalone kilka rzeczy:
- Jedna osoba odpowiada za cennik - zwykle kierownik sprzedaży. To ona zatwierdza zmiany cen, a nie każdy, kto ma dostęp do strony.
- Każda zmiana ceny zaczyna się w jednym miejscu i dopiero stamtąd trafia na stronę, do raportu i do biura sprzedaży.
- Ktoś codziennie sprawdza, czy raport się zaktualizował. Automat, który po cichu przestał działać, jest gorszy niż brak automatu, bo daje fałszywe poczucie bezpieczeństwa.
- Historia cen jest chroniona przy zmianie strony. Przy przebudowie strony albo zmianie agencji łatwo stracić historię zmian cen od początku sprzedaży. Zanim wyłączysz starą stronę, upewnij się, że historia jest przeniesiona.
Jak to wdrożyć: trzy drogi
| Rozwiązanie | Kiedy ma sens | Ryzyko |
|---|---|---|
| Ręcznie: tabela na stronie i plik aktualizowany ręcznie | jedna mała inwestycja, rzadkie zmiany cen | codzienna praca 7 dni w tygodniu i rozjazdy przy każdej zmianie |
| Gotowa usługa do raportowania do dane.gov.pl | strona już dobrze pokazuje ceny, potrzebny jest tylko raport | druga baza danych do pilnowania, strona i raport mogą się rozjechać |
| Integracja: strona i raport z jednego źródła danych | kilka inwestycji, częste zmiany cen, system sprzedaży | wyższy koszt jednorazowego wdrożenia |
Niezależnie od drogi najważniejsza zasada jest jedna: ceny wpisuje się w jednym miejscu, a strona, raport i materiały sprzedażowe z niego korzystają. Jak zbudować stronę inwestycji z wyszukiwarką lokali i ile to kosztuje, rozkładamy w tekście Strona internetowa dla dewelopera.
Jawność cen to także argument sprzedażowy
Skoro wszyscy deweloperzy muszą pokazywać ceny, przewagą przestaje być ich ukrywanie, a staje się czytelność. Wygrywa oferta, w której kupujący od razu widzi pełny koszt - mieszkanie, miejsce postojowe, komórkę - i może łatwo porównać lokale. Uczciwa historia cen też działa na plus: pokazuje, że cena nie zmienia się w zależności od tego, kto pyta. Jak wykorzystać to w kampanii, opisujemy w tekście o marketingu inwestycji deweloperskiej.
Najczęstsze pytania
Czy obowiązek dotyczy inwestycji, których sprzedaż ruszyła przed 11 lipca 2025 roku?
Tak. Dla takich inwestycji przepisy przewidziały dwumiesięczny okres przejściowy, który skończył się 11 września 2025 roku. Od tego dnia obowiązek dotyczy wszystkich inwestycji w sprzedaży.
Czy wystarczy publikować ceny na portalu ogłoszeniowym?
Nie. Ustawa wymaga, żeby deweloper prowadził własną stronę internetową i publikował ceny na niej. Portale mogą pokazywać te same ceny, ale nie zastępują własnej strony.
Czy trzeba pokazywać historię cen?
Tak. Na stronie powinna być historia zmian cen z datami, tak żeby kupujący widział, jak zmieniała się cena lokalu od rozpoczęcia sprzedaży.
Czy ceny mają być podawane netto czy brutto?
Brutto, czyli z podatkiem VAT - tak, jak zapłaci je kupujący.
Czy trzeba przekazywać dane do dane.gov.pl, jeśli ceny się nie zmieniły?
Tak. Dane przekazuje się codziennie, 7 dni w tygodniu, niezależnie od tego, czy coś się zmieniło.
Ten tekst porządkuje obowiązki i praktykę, ale nie zastępuje porady prawnej - przy nietypowej sytuacji, na przykład sprzedaży przez spółkę celową albo nietypowych pomieszczeniach przynależnych, warto skonsultować się z prawnikiem.
Podsumowanie
Jawność cen to dwa obowiązki: pełne, czytelne ceny na własnej stronie od dnia rozpoczęcia sprzedaży i codzienne przekazywanie tych samych danych do dane.gov.pl. Najczęściej brakuje cen miejsc postojowych i komórek oraz historii cen, a najwięcej problemów robi ręczne przepisywanie danych w kilka miejsc. Jedno źródło cen dla strony, raportu i biura sprzedaży rozwiązuje większość z nich.
Jeśli chcesz, żeby ceny na stronie i dane do dane.gov.pl brały się z jednego miejsca, napisz do nas.